Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii – kompletny przewodnik dla Polaków

Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii – kompletny przewodnik dla Polaków

Własny dom pod palmami, apartament niedaleko plaży albo nieruchomość kupiona jako inwestycja – Hiszpania od lat przyciąga zagranicznych nabywców.

Sam zakup nie musi być skomplikowany. Trzeba jednak wiedzieć, że hiszpański proces zakupu różni się od polskiego.

Inne są dokumenty, podatki, rola notariusza oraz kolejność poszczególnych etapów.

Dlatego przed rozpoczęciem poszukiwań warto wiedzieć, co będzie potrzebne i ile naprawdę będzie kosztowała nieruchomość.

1. Najpierw budżet, później wyszukiwanie

Cena widoczna w ogłoszeniu nie jest całkowitym kosztem zakupu.

Do ceny nieruchomości dochodzą między innymi podatki oraz koszty związane z formalnościami i przeniesieniem własności.

Dlatego przykładowy budżet 300 000 euro nie oznacza automatycznie, że można szukać nieruchomości kosztującej dokładnie 300 000 euro.

Warto od początku pozostawić odpowiednią rezerwę na koszty zakupu.

W osobnym artykule CasaOthers dokładnie omówimy wszystkie dodatkowe koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

2. Wybór odpowiedniego regionu

Hiszpania jest ogromna, a poszczególne regiony bardzo się od siebie różnią.

Nawet miejscowości oddalone od siebie o kilkadziesiąt kilometrów mogą oferować zupełnie inny styl życia.

Na południowo-wschodnim wybrzeżu popularne są między innymi:

• Costa Blanca – duży wybór miejscowości nadmorskich i nieruchomości;
• Costa Cálida – region Murcji z nadmorskimi miejscowościami i rozwijającym się rynkiem nowych inwestycji;
• Costa de Almería – bardziej na południe, z własnym charakterem i dużym wyborem lokalizacji.

Przed wyborem konkretnego miasta warto zastanowić się, czy nieruchomość będzie służyła do stałego zamieszkania, wakacji czy jako inwestycja.

3. Numer NIE

Jednym z najważniejszych pojęć podczas zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest NIE – Número de Identidad de Extranjero.

To numer identyfikacyjny cudzoziemca używany w wielu hiszpańskich procedurach administracyjnych i finansowych.

Przy zakupie nieruchomości będzie on potrzebny między innymi do przeprowadzenia formalności związanych z transakcją i podatkami.

Nie warto więc zostawiać tego na ostatnią chwilę.

4. Konto bankowe i finansowanie

Hiszpańskie konto bankowe nie zawsze musi być pierwszą rzeczą zakładaną po przyjeździe, ale w praktyce może znacznie ułatwić późniejsze płatności związane z nieruchomością.

Dotyczy to na przykład opłat za media, podatków lokalnych czy wspólnoty mieszkaniowej.

Jeżeli zakup ma być finansowany kredytem hipotecznym, możliwości finansowania najlepiej sprawdzić przed rozpoczęciem poważnych negocjacji dotyczących konkretnej nieruchomości.

Bank będzie analizował między innymi dochody, zobowiązania oraz sytuację finansową kupującego.

5. Poszukiwanie nieruchomości

Dopiero teraz zaczyna się najprzyjemniejsza część: przeglądanie domów, apartamentów i willi.

Ale zdjęcia basenu i widoku na morze nie powinny być jedynymi kryteriami.

Warto zwrócić uwagę również na:

• dokładną lokalizację;
• odległość od sklepów i usług;
• dojazd do lotniska;
• koszty utrzymania;
• wspólnotę mieszkaniową;
• stan techniczny;
• możliwość wynajmu, jeśli nieruchomość ma być inwestycją;
• plany zagospodarowania najbliższej okolicy.

Piękny widok jest świetny. Piękny widok i sprawdzone dokumenty są jeszcze lepsze.

6. Nieruchomość znaleziona – teraz czas na kontrolę

Znalezienie wymarzonego domu nie oznacza jeszcze, że należy natychmiast podpisywać dokumenty.

Przed zakupem trzeba sprawdzić stan prawny nieruchomości.

W zależności od sytuacji kontrolowane mogą być między innymi:

• dane właściciela;
• informacje znajdujące się w rejestrze nieruchomości;
• hipoteki i inne obciążenia;
• zaległe należności;
• zgodność nieruchomości z dokumentacją;
• sytuacja dotycząca wspólnoty właścicieli.

To jeden z etapów, przy których pomoc niezależnego prawnika działającego w interesie kupującego może być szczególnie ważna.

7. Rezerwacja nieruchomości

W wielu transakcjach po zaakceptowaniu warunków następuje rezerwacja nieruchomości.

Kupujący wpłaca ustaloną kwotę, a nieruchomość zostaje czasowo wycofana z rynku zgodnie z warunkami umowy rezerwacyjnej.

Przed wpłatą pieniędzy należy dokładnie przeczytać dokument.

Trzeba wiedzieć:

komu przekazywane są pieniądze, na jakich warunkach oraz co stanie się z wpłaconą kwotą, jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku.

8. Contrato de arras

Kolejnym ważnym dokumentem może być contrato de arras, czyli umowa przedwstępna połączona z wpłatą uzgodnionej kwoty.

W umowie określa się między innymi cenę, terminy oraz warunki finalizacji transakcji.

Konsekwencje wycofania się z zakupu zależą od rodzaju umowy i jej zapisów.

Dlatego arras nie powinno być traktowane jak zwykła, niewiążąca rezerwacja.

9. Finalizacja u notariusza

Przeniesienie własności następuje poprzez podpisanie aktu notarialnego escritura pública de compraventa.

Wtedy finalizowana jest transakcja zgodnie z wcześniej ustalonymi warunkami.

Po podpisaniu aktu i dokonaniu odpowiednich rozliczeń kupujący otrzymuje klucze.

To ten moment, w którym nieruchomość przestaje być zdjęciem zapisanym w telefonie i staje się rzeczywistością.

10. Po zakupie nadal pozostają formalności

Odebranie kluczy nie oznacza końca całego procesu.

Po zakupie trzeba jeszcze dopilnować między innymi formalności podatkowych i rejestracyjnych oraz przepisać odpowiednie umowy dotyczące nieruchomości.

W zależności od rodzaju nieruchomości mogą to być między innymi:

• energia elektryczna;
• woda;
• wspólnota mieszkaniowa;
• ubezpieczenie;
• lokalne opłaty i podatki.

Jeżeli nieruchomość ma być wynajmowana, dochodzą również przepisy dotyczące wynajmu i ewentualnych wymaganych zezwoleń.

Ile trwa zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Nie istnieje jeden termin obowiązujący dla każdej transakcji.

Czas zależy między innymi od dokumentacji nieruchomości, sposobu finansowania, ustaleń ze sprzedającym i tego, czy podczas kontroli pojawią się problemy.

Dlatego obietnice typu „cały zakup zawsze załatwimy w X dni” lepiej traktować ostrożnie.

Czy trzeba mieszkać w Hiszpanii, aby kupić nieruchomość?

Nie.

Obcokrajowiec może kupić nieruchomość w Hiszpanii bez konieczności wcześniejszego zostania hiszpańskim rezydentem.

Zakup nieruchomości i uzyskanie prawa pobytu to jednak dwie różne kwestie.

Samo posiadanie domu lub apartamentu nie oznacza automatycznie uzyskania hiszpańskiej rezydencji.

Zakup krok po kroku

Cały proces można uprościć do następującej kolejności:

budżet → region → NIE → finansowanie → wyszukiwanie → kontrola nieruchomości → negocjacje → rezerwacja/arras → notariusz → klucze → formalności po zakupie

Brzmi znacznie mniej strasznie, gdy wszystko jest ułożone we właściwej kolejności.

CasaOthers

CasaOthers pomaga uporządkować drogę od pierwszego pomysłu o nieruchomości w Hiszpanii do znalezienia odpowiedniej oferty i kontaktu z właściwymi specjalistami.

Na naszej stronie publikujemy również praktyczne informacje dotyczące zakupu, finansowania, podatków, inwestowania, przeprowadzki oraz codziennego życia w Hiszpanii.

To dopiero początek naszej polskiej biblioteki wiedzy.

W kolejnych artykułach każdy z najważniejszych etapów zakupu omówimy znacznie dokładniej.